半年“免租期” 税金如何缴
2013-10-18 15:46:52   来源:   评论:0 点击:

  免租期间营业税的处理  我国《营业税暂行条例》第十二条规定:“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、

  免租期间营业税的处理

  我国《营业税暂行条例》第十二条规定:“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的,从其规定。”以及《营业税暂行条例》第二十四条规定,收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项;取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。同时在第二十五条中还特别规定,纳税人提供租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

  基于以上营业税政策的规定,A公司在免租期间未取得租金收入的,则不用缴纳营业税。但如果在免租期间收取了定金或者是预收了房屋租金的,则于收到定金或预收房屋租金的当天发生营业税纳税义务。另外,在合同约定的付款时间到期后,不论承租方是否支付租金,都应确认营业税纳税义务的发生,应按规定申报缴纳营业税。

  免租期间企业所得税应税收入的确认

  我国《企业所得税法实施条例》第九条规定:“企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”但《企业所得税法实施条例》第十九条规定,租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此,预收租金收入不能完全按照权责发生制原则确认,也应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这样处理后,税收与会计确认收入会产生时间性差异,企业预收的租金收入当年应作纳税调增处理,计入预收当年的应纳税所得额,计征企业所得税。反之,如果合同规定租赁期满一次性支付几年的租金,那么应在支付当年确认所得收入,计征企业所得税。但对出租方一次性收取数年租金的情况下,《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)规定,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,应当按照收入与费用配比原则,出租人在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。该规定实际上是对《企业所得税法实施条例》第十九条规定的补充修改,意味着企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入可以在租赁期内根据权责发生制原则,分期均匀计入相关年度收入。但出租人分期均匀确认租金收入必须同时具备两个条件:一是合同或协议规定租赁期限为跨年度。二是租金为提前一次性支付。如果A公司是一次性收取10年的租金收入,则在申报2009年企业所得税时,应确认租金收入为(120×10)÷(10×12+6)×7=66.67(万元),此时的企业所得税应税收入确认时间与会计保持了一致。但本例中,A公司是按照合同约定分期收取租金,则应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认企业所得税应税收入的实现,相应免租期企业所得税不确认租金收入的实现。

  需要提醒的是,不论出租方如何确认租金收入的实现,在承租方租赁费用的税前扣除上,根据《企业所得税法实施条例》第四十七条规定,企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费,按照以下方法扣除:以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出,按照租赁期限均匀扣除。也就是说,承租方支付的租金并非是在实际支付的当期一次性税前扣除,而应一律按租赁期限均匀扣除。在承租方的税前扣除上,与会计规定是一致的。上例中,承租赁方2009年应确认租金支出(120×10)÷(10×12+6)×7=66.67(万元)。

  免租期间房产税的处理

  房产税存在两种计征方式,《房产税暂行条例》第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳,此为从价计征方式。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,此为从租计征。房产税一般而言是按年征收、分期缴纳,这一规定是适用于依照房产原值计算缴纳房产税的纳税人。而对房屋租赁出租方而言,根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)的规定,出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。以A公司为例,2009年A公司应缴纳房产税为1000×(1-30%)×1.2%×6÷12=4.2(万元)。

  另外需要说明的是,《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第一条规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。根据该文件的规定,免租使用的房产应当是由承租方按照房产余值代为缴纳房产税。但该规定是针对所出租的房产,出租人自始至终免收租金的情况下,应当是由承租人代为缴纳房产税。而对于有偿租赁,但提供一定期限的免租期的,仍应当由产权人按照房产余值缴纳房产税。

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