以房养老不如以房租养老
2013-10-16 10:14:00   来源:   评论:0 点击:

  以房养老,即以年轻人购买的资产置换老年人的体面生活;从金融角度看,是进行倒按揭,房屋产权拥有者把自有产

  以房养老,即以年轻人购买的资产置换老年人的体面生活;从金融角度看,是进行“倒按揭”,房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价格等因素后,每月给房主一笔固定的养老金,房主或者继续居住,或者租住其他更低廉的老年公寓。

  以房养老研究实验多年,之所以难以推进,原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重,风险无法评估。

  房价没有真正的适合中国特色的估值模式,出资的金融机构与拥有住房者的评估天差地别。我国房地产尚未经历整体上真正的下降周期,拥有住房者对于未来房价的升值预期较高,此时由金融机构以现在的市场值对房屋进行评估,而后以不同的折扣率计算,不同地段、不同房源的折扣率大不相同,是一项非常难以计算的工作。

  另一个估算变量是人均寿命。商业寿险在个人尚未进入老年时,由不同的财富拥有量主动选择不同的保障比例;健康险对于年龄、健康状况有严格的评估,以房产进行倒按揭,需要对每位老人不同的健康状况进行较为准确的评估,而不是以人均寿命做为期望值,导致评估情况十分复杂。

  金融机构存在一定的风险,如果老人预期寿命延长、养老成本大幅上升,意味着进行倒按揭的金融机构成本上升;如果老人只有一套自住房,意味着从法律权力上,金融机构无权在约定的倒按揭时限收回房产,加之老人的子女继承权等等一系列的问题,倒按揭适用的范围非常小。

  来看几种试点样本,大多已失败或者快要接近失败。

  如上海,上海市公积金管理中心曾开展了“以房养老”方案研究和试点工作。“以房自助养老”做法是:65岁以上的老年人,可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易。交易完成后,老人可一次性收取房款,房屋将由公积金管理中心再返租给老人,租期由双方约定,租金与市场价等同,老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心,其他费用均由公积金管理中心交付。2007年展开试点,就没能开展下去。老人认为房价未能体现市场值,而公积金管理中心不可能拥有计算养老大风险概率的能力,一拍两散。

  再来看哈尔滨模式,哈尔滨首家银行推出“倒按揭”业务,抵押贷款推出一年多业务量还是零。该银行规则是,这种住房抵押贷款用途仅为养老,主要针对的是具有本市户口和住房的55岁以上老年人,贷款最长期限为10年。同时,对老年人的健康也有要求。对于所抵押房产的价值,要由银行指定的评估机构进行评估,之后按评估价的60%抵押,利率在现行贷款利率基础上再上浮30%,计算出的贷款本金和利息按所贷款的年限,以“养老金”的方式按月存入老人账户。这种方法类似于房地产抵押贷款,根本不适合养老所用,遭遇挫折在情理之中。

  请问,老人预期寿命远远超过65岁怎么办?请问房价继续上升是否会给老人补偿?一切预案都不具备,这不是以房养老,这是给社会添乱。

  在风险难以定价的背景下,在中国最适合的可能是市场化的以房养老模式。考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房,发展合规的房租市场,由市场给予老人租金报价。政府维护市场秩序,严防租金等方面的欺诈行为,让一辈子积攒了两套房的老人轻松当寓公,补贴养老金不足部分,租金上下随行就市,也算是功德一件。

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