贾康:房产税改革的推进要点
2013-10-16 10:45:45   来源:   评论:0 点击:

  贾康 财政部财政科学研究所所长  缘起  在我国现行税制下,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值
  贾康 财政部财政科学研究所所长
  缘起

  在我国现行税制下,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,征收范围限于城市、县城、工矿区、建制镇。对于自用的按房产计税余值征收,对于出租的房屋按租金收入征税,目前对个人非经营性住房暂免征税。近年来,我国加快了房产税改革的进程。2011年,重庆与上海几乎同时宣布开展个人住房房产税改革试点,并公布了试征房产税的方案细则,自此,房产税再次引起社会各界的强烈关注。今日刊发的两篇文章,就从不同角度对房产税问题进行了探讨。

  我国目前以房地产制度、财税制度等一系列改革作为组成部分的全面改革,已进入深水期、攻坚期。全面改革的大方向已经明确,关键是进一步提高实施方案的可行性。这需要我们以更大的决心、勇气、智慧和可行方案,在正确方向下推进实质性的改革进程。有关管理部门的改革文件已多次明确规定要扩大房产税改革试点,表明这一改革方向已经被锁定。但要提高实施方案的可行性,还需要对其做出更为合理化的设计。比如,前一段时间热议的“国五条”中关于交易环节严格按照20%征税的内容,虽然原来就有这样的政策框架,但这一次很多人感觉难以执行,就是因为没有实施的细则,也没有配套的政策。结果导致很多地方出现抢搭末班车、在政策细则没落地的时候赶快成交的情况,一度形成了房产交易的井喷行情,甚至逼出了荒唐的离婚潮,这就是政策与信息都不配套所造成的副作用。在这种牵一发而动全身的事项上,调控和改革必须做好顶层设计,注重理顺机制,全面协调,才能够让好的动机取得好的结果。

  目前,对于房产税改革的一些相关情况和认识值得我们认真考虑:

  第一,中国居民住房自有率的水平很高,但是差距在拉大。福布斯有一个调查结果披露,中国富裕阶层至少40%有3套以上的住房;北京大学的调查结果也显示,近九成中国家庭拥有产权房,超过10%的家庭拥有两套以上的住房。这些调查结果精确不精确可以讨论,但是中国在高住房自有率的基础上,自有住房的差距确实在拉大,这是需要得到税收等经济杠杆调节的。

  第二,在住房方面遇到困难的主要是什么人?现在问题最突出的是城镇低收入阶层和收入夹心层。特别是进城的原农村居民。农民工也要有地方住,但“住有所居”靠什么?“收入夹心层”觉得自己应该过体面的生活,但是到了买房的关口,往往力不从心,千方百计买了房的人不得不当“房奴”,可能更多的人是望房兴叹。所以在城市中心区商品房价不可能压得很低的情况下,必须大力增加对低收入群体的保障房供给,并对他们采取合适的“宜居租房”机制。

  第三,作为国民经济重要组成部分的房地产业的健康发展,需要相关税费的整合式通盘改革。税费的作用,既可以减少房地产市场泡沫,抑制肆无忌惮的炒作和提高土地集约利用程度等,又可以为地方税体系的健全和收入分配、财产配置的优化提供正面效应。在保障轨和市场轨的“双轨”统筹下,从不动产开发到住房交易,再到住房保有各个方面的税费的合理化整合,不可避免地应包括在住房保有环节的税收要从无到有。

  第四,我国对消费住房的房产税可否实行“普遍征收”?这直接涉及房产税改革的方案设计思路问题。笔者虽然一向力主推进房产税改革,但一直强调主要是调节高端住房消费。作为牵一发而动全身的改革,在这个事项上只调节高端的原则非常重要,应及早明确,给全社会吃“定心丸”。美国式的“普遍征收”不适合中国国情,会使这一改革无法施行。在可以预料的历史阶段内,只应当是“高端征收”。也就是说,开征房产税时应该有“梯级差别”,比如第一套住房不征收,或是人均居住面积的指标应该放宽松一些予以免税,第二套住房税率可考虑从低,第三套开始再按标准税率征收,这样可以给房产税的框架建立和征收工作减少阻力,使之较为顺利地推进。至于那些因房产税经济负担作用由空置转为出售或出租的房子,可以减少房屋空置率,提高租房市场上的供应量,从而平抑房租的涨幅,是明显的资源配置优化和提效。

  第五,是什么人在反对房产税?一是一些开发商,但客观地讲,不是全部开发商都反对,比如潘石屹就明确认为对三套以上的住房征房产税是很有必要的。二是一些学者,见仁见智,各有其主张(这里不展开讲)。三是网民,其中大多数是年轻人。网上活跃的这些年轻人,主要是应该得到保障房供给的中低收入人群,而我们讨论的房产税如果明确是调节高端住房消费的话,本来不会跟他们有什么直接关系,但是他们心目中的预想是:只要有可能就要买自己的产权房,如果进而要被征税,就要坚决反对。同时,由于调控当局“定心丸”没有送到位,个人理解不同,往往导致民间反对房产税的声音很大。四是很多官员对房产税改革持反对意见。在当今中国,从中央到地方的官员一般都有好房、大房,还有不少人有多套房。是不是有多套房子的官员都有违规行为?那也未必,多数还是各种历史因素造成的。但这已形成了现在的既得利益群体。所以,我们要化解既得利益的阻碍,按总书记说的,“突破利益固化的藩篱”,把房产税改革往前推,最大限度地化解对立因素,在渐进改革中徐图实际进展。

  另外,我们注意到前一段时间很有影响的一种建议,就是应该把重庆、上海两地的试点先停下来,由人大立法以后审批通过,然后全国一起实行。这样做会怎么样?我想对比作几点评论:第一,这样一个注重立法的思维方向是对的。第二,在有很多争议和很多观点对抗的情形的情况下,由人大立法来解决问题,什么时候有望可以操作?可能五年、十年都难以争出眉目。现在存在如此剧烈的矛盾冲突、带有如此强烈感情色彩和观点争议的房产税要立法的话,怎么把它的立法和中国改革的推进相对接?我们无法回避这个问题。第三,中国正处于急剧转轨的时期,把一些初创期的规则强称作“法”,也就无法保证其严肃性,这是改革推进过程中必然会面临的问题。

  党的十八大之后的改革机遇是极为宝贵、极为重要的,人们期盼了这么久,终于听到决策层这么强烈的改革信号。我们都在关注今年的改革文件突出什么重点,并更多地关注十八届三中全会的指导文件,因为这关乎国家前途、民族命运。未来中国很多的改革事项怎么制定实施规则?都等着立法是等不起的。

  考虑到理想和现实的矛盾,有必要学习邓小平的改革智慧,对大方向有判断之后,在改革的实际步骤方面应减少争论和允许先行先试。有些事情形不成共识,总得允许先行先试。在顶层规划提高水平的同时,要特别给出信号,继续允许摸着石头过河,待经验积累到一定程度的时候,才可能由改革的“红头文件”上升为“暂行条例”或“条例”,再以后,有了一套基本稳定成熟的规则了,才有望上升为“法”。

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